Syndic bénévole : vos obligations énergétiques 2025-2026
Vous gérez bénévolement votre copropriété et vous vous demandez ce que la loi vous impose en 2025 et 2026 ? Entre le DPE collectif, le Plan Pluriannuel de Travaux, le fonds de travaux et le registre des copropriétés, il y a de quoi s'y perdre. Voici un récapitulatif clair et pratique, spécialement conçu pour les syndics bénévoles de petites copropriétés.
📋 Ce que couvre ce guide
Ce guide concerne les copropriétés résidentielles de 50 lots ou moins gérées par un syndic bénévole ou coopératif. Les immeubles neuf (permis après 2013) ont des obligations partiellement différentes.
Réponse directe
Un syndic bénévole doit-il faire réaliser le DPE collectif ?
Oui, le syndic bénévole doit préparer la démarche : vérifier l'obligation, inscrire le DPE collectif à l'ordre du jour, demander des devis et faire voter la décision en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24. Le meilleur réflexe est de préparer le bâtiment avant devis pour éviter de payer trop cher un rapport médiocre.
| Taille de copropriété | Échéance DPE collectif | Statut en 2026 |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 | Déjà obligatoire |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2025 | Déjà obligatoire |
| 50 lots ou moins | 1er janvier 2026 | Obligatoire pour les petites copros |
Avant de payer un diagnostiqueur, utilisez le diagnostic gratuit Syndo pour vérifier si votre copropriété est concernée et préparer les bons documents.
Obligation n°1 : le DPE collectif (depuis janvier 2026)
Le Diagnostic de Performance Énergétique collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. C'est la dernière vague de la loi Climat et Résilience.
En tant que syndic bénévole, c'est vous qui devez initier la démarche : faire voter la décision en AG, collecter des devis auprès de diagnostiqueurs certifiés, puis faire réaliser l'intervention. Le DPE collectif est valable 10 ans.
Pour comprendre exactement qui est concerné et comment organiser cette démarche, consultez notre guide complet sur le DPE collectif 2026.
Obligation n°2 : le PPPT (depuis janvier 2025)
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés résidentielles de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots. C'est une liste prévisionnelle de travaux sur 10 ans qui doit être présentée et votée en assemblée générale.
Concrètement, vous devez faire établir le PPPT par un professionnel qualifié, puis le soumettre au vote lors de la prochaine AG. Une fois voté, le PPPT doit être mis à jour tous les 10 ans.
Attention : si votre copropriété est soumise au DTG (Diagnostic Technique Global), le PPPT peut en être extrait. Renseignez-vous auprès d'un professionnel pour éviter de doubler les frais.
Découvrez le détail de cette obligation dans notre guide sur le PPPT.
Obligation n°3 : le fonds de travaux
Toute copropriété résidentielle de plus de 10 ans doit constituer un fonds de travaux (ou fonds de prévoyance). Ce fonds est alimenté chaque année par une cotisation obligatoire versée par les copropriétaires.
Le montant annuel minimum est fixé à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Depuis la loi ALUR, les copropriétés peuvent voter un montant supérieur si le PPPT ou le DTG le recommande.
Ce fonds ne peut être utilisé que pour financer des travaux. Il est attaché au lot en cas de vente : le vendeur ne peut pas en demander le remboursement, et l'acheteur en hérite.
Obligation n°4 : l'immatriculation au registre national
Toute copropriété doit être immatriculée au Registre National des Copropriétés (RNC)géré par l'Anah. En tant que syndic bénévole, vous devez créer la fiche de votre copropriété sur registre-coproprietes.gouv.fr et la mettre à jour chaque année après l'AG.
La mise à jour annuelle doit être effectuée dans les 2 mois suivant la tenue de l'AG ordinaire. Elle inclut les données financières (charges, fonds de travaux), les données techniques (lots, type de chauffage) et les données administratives (syndic, membres du conseil syndical).
Obligation n°5 : l'assemblée générale annuelle
La tenue d'une assemblée générale au moins une fois par an est obligatoire pour toute copropriété. En tant que syndic bénévole, vous devez convoquer l'AG, établir l'ordre du jour, tenir le procès-verbal et l'envoyer à tous les copropriétaires dans les 2 mois suivant l'AG.
C'est lors de cette AG que vous devez inscrire les votes sur le DPE collectif, le PPPT et les budgets correspondants si ceux-ci n'ont pas encore été votés.
Obligation n°6 : le carnet d'entretien
Le carnet d'entretien de l'immeuble est un document obligatoire qui recense l'historique des travaux effectués, les contrats de maintenance en cours, les équipements collectifs et les diagnostics réalisés. Il doit être tenu à jour par le syndic et consultable par tout copropriétaire.
Obligation n°7 : l'assurance de la copropriété
La souscription d'une assurance responsabilité civile (RC) de la copropriété est obligatoire. Elle couvre les dommages causés à des tiers par les parties communes. En tant que syndic bénévole, vous devez vérifier que ce contrat est en vigueur et que sa prime est bien appelée dans les charges.
Récapitulatif des obligations et leur état
| Obligation | Conditions | Depuis |
|---|---|---|
| DPE collectif | ≤50 lots + permis avant 2013 | 1er janv. 2026 |
| PPPT | Copro résidentielle >15 ans | 1er janv. 2025 |
| Fonds de travaux | Copro résidentielle >10 ans | Loi ALUR 2015 |
| Immatriculation RNC | Toutes les copropriétés | Loi ALUR 2015 |
| AG annuelle | Toutes les copropriétés | Loi 1965 |
| Carnet d'entretien | Toutes les copropriétés | Décret 2001 |
| Assurance RC copropriété | Toutes les copropriétés | Loi ALUR 2015 |
Par où commencer ?
Si vous ne savez pas par où commencer, la meilleure approche est de faire un point de conformitécomplet sur votre copropriété. Vérifiez chaque point de la liste ci-dessus : votre immatriculation est-elle à jour ? Avez-vous voté le PPPT ? Le fonds de travaux est-il alimenté ?
Ensuite, priorisez selon les délais : le DPE collectif et le PPPT sont les deux obligations les plus récentes et les plus souvent manquantes dans les petites copropriétés.
Sources réglementaires vérifiées
FAQ DPE copropriété
Questions fréquentes des syndics bénévoles
S'il n'y a pas de sanction pour le DPE collectif, pourquoi le faire ?
Vous avez raison : l'amende automatique n'est pas le bon argument. Le vrai risque apparaît plus tard, quand la copropriété doit préparer son PPPT, voter des travaux, demander des aides, vendre un lot ou répondre aux questions du notaire et d'un acquéreur. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Le DPE collectif est-il quand même obligatoire dans ma copropriété ?
Oui, le DPE collectif est obligatoire si votre copropriété est à usage total ou partiel d'habitation, que son permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 et qu'elle entre dans le calendrier légal. Pour les copropriétés de 50 lots ou moins, l'échéance métropolitaine est le 1er janvier 2026. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
À partir de quand le DPE collectif est-il obligatoire pour une petite copro ?
Pour une petite copropriété de 50 lots ou moins, le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 en France métropolitaine. Les copropriétés de plus de 200 lots étaient concernées depuis 2024 et celles de 51 à 200 lots depuis 2025. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Une copropriété de moins de 50 lots est-elle concernée par le DPE collectif 2026 ?
Oui, une copropriété de moins de 50 lots est concernée en 2026 si elle comprend au moins un lot d'habitation et si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er janvier 2013. Le seuil officiel vise les copropriétés d'au maximum 50 lots, donc exactement 50 lots est inclus. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Un syndic bénévole doit-il faire réaliser le DPE collectif ?
Oui, le syndic bénévole doit inscrire la décision à l'ordre du jour, demander des devis, faire voter le DPE collectif en assemblée générale puis conserver le rapport. La décision se vote à la majorité simple de l'article 24, mais mieux vaut préparer le dossier avant les devis pour éviter un rapport fragile. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Y a-t-il une sanction si je ne fais pas le DPE collectif ?
Il n'existe pas de sanction automatique spécifique simplement parce que le DPE collectif n'est pas réalisé. En pratique, l'absence de DPE devient surtout bloquante ou risquée lors du PPPT, d'une demande d'aides, d'une vente, d'une négociation de prix ou d'une contestation de gestion. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Le PPPT oblige-t-il à faire le DPE collectif tôt ou tard ?
Le PPPT est obligatoire pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Il se construit à partir de l'état technique et énergétique de l'immeuble : sans DPE collectif exploitable, la copropriété repousse souvent le même sujet à l'AG travaux suivante. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
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